Kündigung und Kündigungsfristen bei Mietwohnungen - Geltung der neuen Kündigungsfristen für Altverträge

Mit Wirkung zum 01.09.2001 wurde das Mietecht umfassend neu geregelt. Nach neuem Mietrecht gelten unter anderem andere Fristen zur Kündigung von Mietwohnungen.  Die neuen Kündigungsfristen sind für den Mieter günstiger. Die Kündigungsfrist für Kündigungen durch den Mieter beträgt danach immer nur drei Monate.
1. Fraglich ist vor allem, welche Kündigungsfristen gelten für Altverträge über Wohnraum: Welche Fristen sind einzuhalten, wenn der Mietvertrag noch vor dem 01.09.2001 geschlossen worden ist? Welche Fristen gelten insbesondere, wenn im alten Mietvertrag noch die alten Kündigungsfristen ausdrücklich wiedergegeben oder in Bezug genommen sind?
Die neuen Fristen gelten in der Regel auch für Mietverträge, die bereits vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform, am 01.09.2001, abgeschlossen wurden. 
Dies gilt zumindest für Kündigungen, die dem Mieter ab dem 01.06.2005 zugegangen sind. Erst nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform wurde die maßgebliche Übergangsvorschrift zum 01.06.2005 nochmals geändert. Zuvor war die Rechtslage unübersichtlich. Nach den Urteilen des BGH vom 18.06.2003, Az: VIII ZR 240/02 sowie vom 10.03.2004, Az. VIII ZR 64/03 war die Gestaltung des betroffenen Mietvertrages detailliert zu prüfen.
Für Kündigungen, die dem Mieter ab dem 01.06.2005 zugegangen sind, gelten also grundsätzlich die neuen Kündigungsfristen. Dies ist auch dann der Fall, wennim Altvertrag noch die alten Kündigungsfristen aufgenommen sind. Die alten Kündigungsfristen gelten ausnahmsweise allenfalls noch dann, wenn in dem Altvertrag dies ganz individuell vereinbart worden ist.
2. Aber wie lange sind die Kündigungsfristen nach neuem Mietrecht?
Es gilt: Die Kündigungsfrist beträgt immer drei Monate, wenn der Mieter die Kündigung ausspricht. 
Nur die Kündigungsfrist für den Vermieter ist gestaffelt. Sie beträgt je nach Länge des Zeitraums, der seit Überlassung der Wohnung verstrichen ist, zwischen drei und neun Monaten. Im einzelnen beträgt diese Frist bei null bis fünf Jahren Mietdauer drei Monate, bei mehr als fünf Jahren Mietdauer sechs Monate, bei mehr als acht Jahren Mietdauer neun Monate.
3. Darüber hinaus ist nach neuem (wie auch schon nach altem) Mietrecht bei der Kündigung von Mietverträgen zu beachten: 
Die Kündigung muss in schriftlicher Form spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats bei der Gegenseite (Mieter/Vermieter) zugegangen sein. Dann wird sie (frühestens) zum Ablauf des übernächsten Monats, also knapp drei Monate später (Mindestkündigungsfrist) wirksam. Aufpassen muss man, da Samstage bei der Fristberechnung grundsätzlich als Werktage mitgerechnet werden (BGH Urteil v. 27.4.2005, Az.: VIII ZR 206/04). Und wer gekündigt hat, muss dies, wenn es hart auf hart kommt, auch beweisen können.
Unwirksam sind Vertragsvereinbarungen, die den Mieter gegenüber den gesetzlichen Fristen benachteiligen (Beispiel: Es gilt die gesetzliche Mindestkündigungsfrist von drei Monaten, nach dem Vertragstext soll der Mieter aber nur zum Ende des Quartals eines Kalenderjahres kündigen dürfen; diese Vertragsvereinbarung ist ungültig). 
 
 
Stand: August 2005; Rechtsanwalt Paul Wegener, Ludwigshafen/Rhein

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