Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung
 

1. Das Wichtigste zur Einführung
Wenn ein Beschluss nicht fristgemäß angefochten wird, wird er wirksam - auch wenn er rechtswidrig ist. Dies ist der Grundsatz.

Die Beschlussanfechtung muss binnen eines Monats seit Beschlussfassung gerichtlich geltend gemacht werden (§ 46 WEG).
Entscheidend für den Beginn der Monatsfrist ist das Datum der Beschlussfassung, also derjenigen Eigentümerversammlung, auf welcher der Beschluss gefasst worden ist.
Gleichgültig ist grundsätzlich das Datum des Protokolls der Eigentümerversammlung. Nur in sehr seltenen Fällen kommt eine Anfechtung nach Ablauf der Anfechtungsfrist in Betracht.
Entscheidend für die Einhaltung der Frist ist  der – tatsächliche – Eingang der Anfechtungsschrift bei Gericht. Die Einhaltung der Frist wird also in keiner Weise durch einen Brief an die Verwaltung oder den Verwaltungsbeirat bewirkt.
Nur in seltenen Ausnahmefällen, bei besonders gravierenden Fehlern, kommt Beschlussnichtigkeit oder das Vorliegen eines sogenannten Nichtbeschlusses in Betracht. Nur in diesen seltenen Fällen ist der rechtswidrige Beschluss von allein und ohne Weiteres unwirksam.
Nur wenn das Gericht die Rechtswidrigkeit des Beschluss feststellt und den Beschluss aufhebt, kann man sich auf die Unwirksamkeit des Beschlusses berufen (§ 23 Absatz 4 Satz 2 WEG). Andernfalls ist z.b. die Hausgeldabrechnung und die daraus folgende Nachzahlungspflicht nicht mehr angreifbar. Der betroffene Eigentümer kann sich nach Ablauf der Anfechtungsfrist nicht mehr auf Fehler der Abrechnung berufen und muss zahlen.

Auch bei sogenannten Negativ-Beschlüssen ist die Anfechtung des Beschlusses oft notwendig: Wenn z.b. der Antrag eines Eigentümers auf Durchführung einer bestimmten Instandsetzungsmaßnahme (z.b. Sanierung des Kellers wegen eindringender Nässe) durch die Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt wird, spricht man von einem Negativ-Beschluss. Um sich die gerichtliche Durchsetzung der Durchführung der Sanierungsmaßnahme offen zu halten, sollte in der Regel auch hier die gerichtliche Anfechtung erfolgen.
3. Typische Fehler von Beschlüssen

Im Hinblick auf die Übersichtlichkeit und wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen kann zwischen Verfahrensfehlern (formell-rechtliche Fehler) und materiell-rechtlichen Fehlern unterschieden werden.
Bei formell-rechtlichen Fehlern geht es um Fehler, die das Verfahren der Beschlussfassung betreffen. Es geht um Fehler, die gewissermaßen auf dem Weg zur Beschlussfassung eingetreten sind (z.b. Fehler der Einberufung zur Versammlung, Anwesenheit Unbefugter in der Versammlung). Materielle Fehler betreffen dagegen den Inhalt des Beschlusses: Kann z.b. über den betroffenen Gegenstand überhaupt ein Beschluss gefasst werden, oder ist eine Vereinbarung unter Einschluss aller Eigentümer notwendig? Oder widerspricht die Beauftragung eines bestimmten Handwerkers mit Instandsetzungsarbeiten dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, weil das Angebot des Handwerkers unangemessen teuer ist?

Bei bloßen Verfahrensfehlern scheidet ausnahmsweise eine Aufhebung des Beschlusses aus, wenn sich der Fehler nicht auf das Ergebnis ausgewirkt hat. Es muss jedoch feststehen, dass der Beschluss auch ohne den Verfahrensfehler mit demselben Inhalt gefasst worden wäre.

Ein Verfahrensfehler kann etwa in folgenden Fällen vorliegen:
  • Der Gegenstand des betroffenen Beschlusses wurde in der Einladung nicht oder nicht hinreichend konkret bezeichnet (§ 23 Absatz 2 WEG).
  • Die Einladung wurde nicht an alle Wohnungseigentümer geschickt.
  • Die Einladungsfrist von grundsätzlich zwei Wochen (§ 24 Absatz 4 WEG) wurde nicht eingehalten.
  • Die Einladung erging nicht in Textform (§ 24 Absatz 4 WEG, § 126b BGB).
  • Eigentümerversammlung zu unangemessener Zeit oder an einen ungeeignetem Ort
  • Fehlende Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung wegen mangelnder Teilnahme:
    Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nur beschlussfähig, solange die erschienenen Eigentümer oder deren Vertreter mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren (§ 25 Absatz 3 WEG).
  • Anwesenheit eines „Unberechtigten“ in der Eigentümerversammlung:
    Grundsätzlich ist die Eigentümerversammlung nicht öffentlich. Gäste dürfen grundsätzlich nur nach entsprechendem Mehrheitsbeschluss zur Geschäftsordnung teilnehmen.
  • Verstoß gegen das Stimmverbot eines Eigentümers:
    Nach § 25 Absatz 6 WEG ist ein Wohnungseigentümer vor allem nicht stimmberechtigt, wenn es um den Abschluss eines Vertrages der Gemeinschaft mit ihm oder um einen Rechtsstreit der Gemeinschaft gegen ihn geht. Z.b. darf ein Eigentümer nicht mit abstimmen, wenn es um den Abschluss eines Handwerkervertrages der Eigentümergemeinschaft mit diesem Eigentümer geht.  Wenn in der Versammlung über die Einleitung gerichtlicher Maßnahmen gegen einen Eigentümer abgestimmt wird, der mit seinen Hausgeldzahlungen in Verzug ist, darf dieser Eigentümer nicht mit abstimmen.
Typische materielle Fehler der Beschlussfassung. Materiell-rechtliche Fehler führen grundsätzlich zur Aufhebung des Beschlusses im gerichtlichen Anfechtungsverfahren, wenn nicht ausnahmsweise sogar die Nichtigkeit des Beschlusses festgestellt wird. Ein materiell-rechtlicher Fehler kann z.B. in folgenden Fällen vorliegen:
  • Kostenumlage nach falschem Umlageschlüssel (z.b. Zahl der Wohnungen statt Miteigentumsanteile).
  • Kostenumlage einer Instandhaltungsmaßnahme auf die Gemeinschaft, obwohl Sondereigentum betroffen ist.
  • Bestellung eines Hausverwalters bei fehlender Eignung:
    Es kann z.b. ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Absatz 3 WEG) vorliegen, soweit klar ist, dass der betroffene Verwalter bereits in der Vergangenheit in die eigene Tasche gewirtschaftet hat.
  • Abschluss eines Verwaltervertrages:
    Falls z.b. durch den Vertrag dem Verwalter Rechte eingeräumt werden, die diesem nicht gebühren oder Verwalterentgelte zugesprochen werden, die offensichtlich überzogen sind, kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Absatz 3 WEG) vorliegen.
  • Vergabe eines Instandsetzungsauftrages zu überhöhtem Preis:
    Es kann ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Absatz 3 WEG) vorliegen, wenn z.b. andere Handwerker die notwendigen Arbeiten zu einem wesentlich günstigeren Preis angeboten haben.
  • Beschluss über eine „Renovierungsmaßnahme“, die weder eine bloße Instandhaltung noch Instandsetzung betrifft und über die auch nicht ausnahmsweise als Modernisierungsmaßnahme nach § 22 Absatz 2 WEG durch Beschluss entschieden werden kann.
  • Beschluss über einen Gegenstand, der bereits durch bindende Vereinbarung aller Eigentümer entschieden ist:
    Insbesondere Fragen, die bereits in der Teilungserklärung geregelt sind, können grundsätzlich nicht durch Mehrheitsbeschluss neu geregelt werden. Insoweit bedarf es einer Änderung der bindenden Vereinbarung durch eine neue Vereinbarung aller Eigentümer. Ob eine Änderung im Beschlusswege, also durch einen „allstimmigen Beschluss“, möglich und unanfechtbar ist, oder ob eine förmliche Änderung der Teilungserklärung beim Notar notwendig ist, ist vom Einzelfall abhängig.
    Eine Ausnahme von diesem Grundsatz wurde durch die Neuregelung in § 16 Absatz 4 WEG geschaffen. Danach kann in den dort genannten Fällen eine abweichende Regelung zur Kostenverteilung bei baulichen Maßnahmen getroffen werden. Voraussetzung ist aber immer, dass es sich um die Regelung eines Einzelfalls handelt und dass diese Regelung sachangemessen ist, dass sie insbesondere dem tatsächlichen Gebrauch oder der Möglichkeit dazu entspricht. In diesen Fällen ist eine besonders qualifizierte Mehrheit erforderlich: 3/4 aller Eigentümer und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile müssen die Entscheidung mittragen. Ob die Voraussetzungen von § 16 Absatz 4 WEG im Einzelfall wirklich gegeben sind, ist sicherlich schwer zu beurteilen.
    Gerade die Art und Zahl möglicher materieller Beschlussfehler ist unübersehbar. Obige Aufstellung ist darum lediglich beispielhaft.
     
     
     
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