Schwerpunkt Mietrecht:
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Wohnraummietrecht
Gleichgültig ob ein ganzes Haus oder eine einzelne Wohnung zu Wohnzwecken vermietet wird, ist das Wohnungsmietrecht oder besser gesagt das Wohnraummietrecht einschlägig. Hier bestehen vielfältige gesetzliche Vorschriften, die nicht zuletzt darauf abzielen, den Mieter zu schützen. Der Gesetzgeber schützt den Mieter in besonderer Weise, da es für den Mieter um den Mittelpunkt in seiner Lebensführung, um das Dach über dem Kopf, geht. Außerdem soll verhindert werden, dass Engpässe auf dem Mietmarkt von Vermietern ausgenutzt werden, um beispielsweise hohe Preise oder unfaire Vertragsbedingungen durchzusetzen. Wenn Mieter und Vermieter unter einem Dach leben, kommt es besonders leicht zu Ärger und tiefgreifenden Konflikten.
Die hier folgenden Punkte betreffen zunächst das Wohnungsmietrecht. Für das Gewerbemietrecht gelten viele Besonderheiten – diesem ist am Ende dieser Darstellung ein eigener Abschnitt gewidmet.

Gestaltung von Mietverträgen (Wohnungsmietrecht)
Die Gestaltungsfreiheit im Wohnungsmietrecht ist stark eingeschränkt. Da das Gesetz darauf zielt, den Mieter zu schützen, sind viele gesetzliche Vorschriften nicht abdingbar. Außerdem ist das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu beachten. Wenn Vertragsformulare verwendet werden, sollte darauf geachtet werden, dass diese aktuell sind und dem Stand von Gesetz und Rechtsprechung entsprechen. Die in dem Formular geforderten Angaben sollten auf jeden Fall vollständig sein, widersprüchliche Eintragungen sind zu vermeiden. Fehler bei der Gestaltung des Mietvertrages wirken sich vor allen Dingen für den Vermieter oft äußerst negativ aus.
Einfache Zeitmietverträge sind seit der Neugestaltung durch die Mietrechtreform aus dem Jahr 2002 nicht mehr möglich. Zulässig sind nur noch sogenannte „qualifizierte Zeitverträge“, die einen Befristungsgrund, in der Regel Eigenbedarf, voraussetzen. Bereits bei Abschluss ist darauf zu achten, dass die Gründe des Eigenbedarfs im Vertrag genau dokumentiert sind. Weiteres zu diesem Problemkreis finden Sie auf dieser Homepage unter: Kündigungsverzicht im Mietvertrag und Zeitmietvertrag.

Kündigung und Beendigung des Mietvertrags (Wohnungsmietrecht)
Die Kündigung bedarf der Schriftform. Sie muss also unterschrieben sein, eine Kündigung durch E-Mail ist nicht möglich.
Es sind die Kündigungsfristen nach § 573 c BGB zu beachten. Nach § 573c Abs.1 ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Diese Frist beträgt also grob gesprochen drei Monate. Allerdings muss man genau hinschauen: Entscheidend ist wann die Kündigung dem Vermieter zugeht, und ob dies ein Werk- oder ein Feiertag ist (in diesem Zusammenhang gelten Samstage übrigens als Werktage). Nach neuem Mietrecht verlängert sich die Kündigungsfrist nur noch bei Kündigungen, die vom Vermieter ausgesprochen werden. Vor allen Dingen bei Mietverträgen, die bereits älter sind, kann die Kündigungsfrist auch wesentlich länger sein als im aktuellen Gesetz wiedergegeben. Das aktuelle Gesetz gilt für Mietverträge, die vor dem 01. September 2001 abgeschlossen worden sind nur unter Einschränkungen. Weitere Informationen zu diesem Punkt finden Sie auf unserer Homepage in dem Beitrag: Kündigung und Kündigungsfristen bei Mietwohnungen - Geltung der neuen Kündigungsfristen für Altverträge.
Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur möglich, soweit ein berechtigtes Interesse besteht. Als berechtigtes Interesse kommen vor allen Dingen Eigenbedarf (573 Absatz 2 Nr.2 BGB) sowie in seltenen Fällen auch wirtschaftliche Gründe (§ 573 Absatz 2 Nr.3 BGB) in Betracht. Eine entsprechende Kündigung bedarf nicht nur einer ausführlichen Begründung. Vielmehr muss die Begründung bereits im Kündigungsschreiben enthalten sein und kann danach grundsätzlich nicht mehr ergänzt werden. Vermieter, die hier selbst zu Kugelschreiber und Papier greifen, sind schlecht beraten. Man muss genau wissen, was Gesetz und Rechtsprechung von einer Kündigungsbegründung erwarten, um vor Gericht keine bösen Überraschungen zu erleben.
Daneben kann eine Kündigung auf Grund Vertragsverletzungen durch die Gegenseite erfolgen. In der Regel läuft dies auf eine fristlose, außerordentliche Kündigung hinaus. Auf Vermieterseite wird meistens wegen Mietzahlungsverzug gekündigt. Außerdem kommen vielfältige Vertragsverletzungen in Betracht, die zum Anlass genommen werden, um das Mietverhältnis zu beenden: Das Verhalten des Mieters und des Vermieters kann genauso Grund der Beendigung des Mietverhältnisses sein, wie beispielsweise ein schlechter Zustand der Mietsache, der Gesundheitsgefahren hervorruft. Auch in diesen Fällen ist die Kündigung umfassend zu begründen und kann danach, wenn die Sache vor Gericht gekommen ist, nicht mehr nachgebessert werden. Zudem ist vor Ausspruch der Kündigung hier meist eine qualifizierte Abmahnung notwendig.
Jedes Mietverhältnis kann jederzeit durch einvernehmliche Vereinbarung beendet werden. Anders als Kündigungen unterliegen solche Mietaufhebungsverträge keinen gesetzlichen Restriktionen. Um Missverständnisse zu vermeiden und aus Gründen der Beweissicherung sollte ein Mietaufhebungsvertrag jedoch schriftlich abgeschlossen werden.
Schönheitsreparaturen und Schadensersatz (Wohnungsmietrecht)
Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um Renovierungsarbeiten, die durch den vertragsgemäßen, d.h. den normalen Gebrauch der Mietsache notwendig geworden sind.  Umfasst sind nur einzelne Renovierungsarbeiten, vor allem das Tapezieren und Arbeiten am Anstrich. Rechtlich unterschiedlich werden Schäden behandelt, die der Mieter schuldhaft herbeigeführt hat.
Die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen ist äußerst umfangreich. In fast allen Mietverträgen ist vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen Sache des Mieters sind. Diese Vereinbarungen sind jedoch oft unwirksam, da nach dem Gesetz Schönheitsreparaturen vom Vermieter zu tragen sind. Aus diesem Grund ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich. Als Grundsatz kann festgehalten werden, dass zumindest Klauseln wirksam sind, die einen sogenanntes "weichen Fristenplan" für die Durchführung der Schönheitsreparaturen beinhalten; die Fristen dürfen nur für den Regelfall, also „im Allgemeinen" Geltung beanspruchen.
Die Haftung des Mieters für Schäden, die er oder andere Mitnutzer der Wohnung verursacht haben, ist demgegenüber einfacher zu beurteilen und zu begründen.
Vermieter sollten auf jeden Fall bedenken, dass Schadensersatzansprüche in Geld wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nur geltend gemacht werden können, wenn zuvor dem Mieter eine Nachfrist gesetzt worden ist. Die Nachfrist muss ausreichend Zeit lassen, damit der Mieter die notwendigen Arbeiten selbst nachholen oder in Auftrag geben kann. Ohne eine Nachfristsetzung besteht kein Anspruch auf Schadensersatz in Geld, also kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Schönheitsreparaturen.

Mietnebenkosten / Betriebskosten (Wohnungsmietrecht)
Die Nebenkosten, die sogenannten Betriebskosten, können nur dann vom Mieter verlangt werden, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vereinbart ist. In fast allen Mietverträgen ist eine entsprechende Regelung getroffen. Danach muss der Vermieter jährlich über die Nebenkosten abrechnen. Sobald sich Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung ergeben, kommt es häufig zu Streit. Nebenkostenabrechnungen sind oft fehlerhaft. Bei Abrechnung der Betriebskosten ist auf formelle Vorschriften zu achten, denn die Abrechnung soll für den Mieter nachvollziehbar sein. Darüber hinaus sind vielfältige Gesetze über den Inhalt der Nebenkostenabrechnung einzuhalten.

Mieterhöhung (Wohnungsmietrecht)
Eine Mieterhöhung im Wohnraummietrecht ist nur unter engen gesetzlichen Vorraussetzungen möglich. Einerseits kommt eine Modernisierungsmieterhöhung in Betracht, wenn der Vermieter erhebliche Investitionen auf die Mietsache tätigt, die dazu führen, dass die Mietsache eine erhebliche Aufwertung erfährt.
Auch eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann vorgenommen werden. Hierzu ist auf den örtlichen Mietspiegel oder Vergleichswohnungen abzustellen.
Bei sämtlichen Mieterhöhungsverlangen sind derart vielfältige und zahlreiche gesetzliche Vorschriften zu beachten, dass private Vermieter mehr als Glück brauchen, um ohne anwaltliche Hilfe keine gravierenden Fehler zu machen.
Mietminderung
Sofern die Mietwohnung oder das vermietete Haus mangelhaft ist, tritt von Gesetzeswegen eine Verringerung der Miete ein. Eine ausdrückliche Mietminderungserklärung ist zwar nicht erforderlich, jedoch tritt eine Mietminderung nicht ein, wenn der Vermieter von dem Schaden keine Kenntnis und deshalb keine Möglichkeit hatte, den Schaden beheben zu lassen. Mietminderung ist auch ausgeschlossen wegen Mängeln, die der Mieter bei Abschluss des Vertrages bereits kannte, sofern sich der Mieter die Minderung nicht ausdrücklich vorbehalten hat.
Die Höhe der Minderung berechnet sich nach der Art und dem Ausmaß des Mangels und Schadens. Auf Grundlage der umfassenden Rechtsprechung zur Mietminderung ist ein angemessener Prozentsatz festzulegen, nachdem die Minderung dann berechnet werden kann. Bei der Berechnung der Minderung ist von der Bruttomiete (Kaltmiete + Nebenkosten) auszugehen.
Neben der Minderung können auch Schadensersatzansprüche entstehen, wenn ein Mangel der Mietsache zu weiteren Schäden beim Mieter führt. Zum Beispiel kann ein Wasserschaden in einer Wohnung dazu führen, dass Elektrogeräte des Mieters beschädigt werden. Solche Schadensersatzansprüche setzen jedoch grundsätzlich voraus, dass der Vermieter wegen der Beseitigung des Mangels durch Mahnung in Verzug gesetzt worden ist, bevor der weitere Schaden eingetreten ist.
Als Mietminderungsgründe kommen viele Ursachen in Betracht, zum Beispiel: Schimmelbefall, Lärm durch die Nachbarn innerhalb und außerhalb des Mietshauses, Wasserschäden, Mängel der Heizungsanlage, Baulärm, Setzrisse, zugige Fenster, etc.

Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung oder eines vermieteten Hauses
Der Käufer tritt mit Kauf des Objektes und Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag als neuer Vermieter ein.
Der alte Mietvertrag, den der Käufer und neue Vermieter nicht unterzeichnet hat, gilt auch für ihn. Es besteht kein Sonderkündigungsrecht. Im Gegenteil kann beim Kauf einer Eigentumswohnung selbst die Eigenbedarfskündigung für mehrere Jahre ausgeschlossen sein.
Oft werden Häuser und Wohnungen gekauft, da der Käufer das Objekt für sich und seine Familie benötigt. Sofern die Traumwohnung oder das Traumhaus vermietet sind, sollte auf jeden Fall der Mietvertrag geprüft werden. Damit man keine bösen Überraschungen erlebt, muss geklärt werden, ob und wie eine Kündigung möglich ist. Bei Wohnrammietverträgen sind die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters (gesetzliche Kündigungsgründe) stark eingeschränkt. Über die gesetzlichen Kündigungsfristen hinaus kann es z.b. zu weiteren Verzögerungen führen, falls die Mieter aus sozialen Gründen eine Verlängerung des Mietverhältnisses begehren. Bevor man den Kaufvertrag unterzeichnet, sollte man wissen, wann und unter welchen Kosten damit gerechnet werden kann, dass man das neue Haus oder die neue Wohnung wirklich beziehen und nutzen kann. Anderenfalls kann die Finanzierung platzen.
Wenn das Haus oder die Wohnung als Kapitalanlage dienen soll, muss vor dem Kauf geprüft werden, ob die bestehenden Mietverträge die notwendige Rendite hinreichend sicher erwarten lassen, und ob die Mietverträge ordentlich formuliert sind, oder Fallstricke und Risiken für den neuen Vermieter beinhalten. Fehlerhafte und fehlende Regelungen im Mietvertrag sind fast immer ein Nachteil für den Vermieter, denn das Gesetz schütz vor allem den Mieter.
Sofern eine Eigentumswohnung gekauft werden soll, muss auch die wohnungseigentumsrechtliche Situation geklärt werden. Mehr dazu erfahren Sie in unserer Schwerpunktinfo zu den wohnungseigentumsrechtlichen Fragen beim Kauf einer Wohnung.
Auf jeden Fall sollte auch der Kaufvertrag genau geprüft werden, egal ob man das Haus oder die Wohnung als Geldanlage oder für eigene Wohnzwecke benötigt.

Gewerbemietrecht
Gegenstand des Gewerbemietrechts oder Gewerberaummietrechts sind Mietverhältnisse über gewerblich genutzte Objekte. Es geht zum Beispiel um Büros, Lagerräume oder Produktionsstätten, die der gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit des Mieters dienen.
Im Bereich der Vertragsgestaltung sind hier beide Parteien wesentlich freier als im Wohnraummietrecht. Verträge sollten deshalb in jedem Fall detailliert besprochen, ausgehandelt und abgefasst werden. Nur so kann den spezifischen Interessen auf Vermieter- und auf Mieterseite entsprochen werden.
Gewerbliche Mietverhältnisse können nach dem Gesetz von Vermieter und Mieter ohne Begründung gekündigt werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt nach § 580 a BGB meist nur drei Monate. Außerdem haben insbesondere Gewerbemieter ein besonderes Interesse daran, dass das Mietverhältnis lange besteht, da sie ihr Gewerbe unter der Adresse des Mietobjekts etablieren und oft besondere Investitionen in die Einrichtung und Ausstattung des Mietobjektes tätigen. Aus diesen Gründen werden gewerbliche Mietverträge in aller Regel auf einen längeren Zeitraum verbindlich abgeschlossen. Anders als im Wohnungsmietrecht ist dies hier ohne weiteres möglich, sofern das Schriftformerfordernis eingehalten wird.
Bei Vertragsschluss sind gewisse Einschränkungen durch das Mietrecht und vor allen Dingen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu beachten. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis liegt nach der Rechtsprechung bereits bei kleinen, formalen Fehlern vor. Wenn die Schriftform nicht eingehalten ist, führt dies allerdings zu gewichtigen Problemen, insbesondere kann eine Kündigung unerwartet nach den kurzen gesetzlichen Fristen erfolgen.

Weiteres zu mancher speziellen mietrechtlichen Frage finden Sie hier unter Rechtsinformationen Mietrecht.
 
Sachbearbeiter: Rechtsanwalt Paul Wegener, Mannheim (vormals Ludwigshafen/Rhein)